Analyse personnalisée d'un projet de location immobilière : flux de trésorerie, taux de capitalisation (tableau).

ANALYSE PERSONNALISÉE D'UN IMMOBILIER LOCATIF — sur mesure, un bien, trois jours ouvrables

Envoyez-moi le bien immobilier auquel vous pensez. Je vous renverrai les calculs, dans un fichier que vous conserverez, avec la réponse en toutes lettres en en-tête.

Il ne s'agit pas d'un formulaire à remplir soi-même. Vous répondez à six questions lors du paiement et je crée le classeur en fonction de votre propriété, puis je vous rédige une page et demie en langage clair expliquant la signification des chiffres.

CE QUE VOUS REMPLISSEZ LORS DU PAIEMENT

1. L'adresse, ou un lien vers l'annonce
2. Le prix demandé et votre offre
3. Le loyer que vous prévoyez et d'où provient ce chiffre.
4. Le taux, la durée et l'acompte qui vous ont été indiqués
5. Qu'est-ce qui vous inquiète à propos de celui-ci ?
6. Une capture d'écran de l'annonce, si vous en avez une.

Si vous ne connaissez pas un nombre, veuillez l'indiquer dans la case prévue à cet effet. Une estimation que je connais vaut mieux qu'une estimation que je ne connais pas : j'utiliserai une valeur par défaut prudente et je le signalerai dans la note.

CE QUI ARRIVE

• Le classeur — sept onglets organisés autour de votre bien : L’opération, Revenus et coûts, Bilan, Dix ans, Scénarios, un tableau de bord avec trois graphiques et une page « Commencer ici ». Compatible avec Excel et Google Sheets.
• Une note écrite de ma part : ce que disent les chiffres, les hypothèses que je contesterais et les deux ou trois questions que je poserais à l’agent avant de faire une offre.
• Une seule série de modifications — envoyez-moi un prix d'offre différent, un nouveau devis de prêt hypothécaire ou des frais de service corrigés et je le reconstruirai

CE QUE LE FICHIER RÉVÈLE

Argent restant dans votre poche chaque année et chaque mois. Revenu net d'exploitation. Taux de capitalisation. Rendement des capitaux investis. Ratio de couverture du service de la dette, pour savoir si un prêteur sera à l'aise. Le test du 1 %, pour ce que ça vaut. Et le loyer de seuil de rentabilité — le montant auquel le loyer devrait descendre avant que le bien ne devienne une source de dépenses mensuelles, en tenant compte des frais de gestion, de la quote-part des réparations et des semaines de vacance locative.

Puis dix années comme ça, avec des loyers et des coûts qui augmentent tandis que le prêt diminue, et votre capital qui diminue d'année en année.

L'ONGLET QUI COMPTE LE PLUS

Et si… Imaginez la même situation, mais avec six aléas courants : un loyer inférieur de 10 % à vos attentes, huit semaines de vacance locative au lieu de trois, une hausse du loyer d’un point lors de la prochaine révision, des réparations de 4 000 $ la même année, et deux de ces problèmes simultanément. Il ne s’agit pas de prédictions. La question n’est pas de savoir si cela se produira, mais si vous pourriez y faire face.

L'ÉCHANTILLON PRÉSENTÉ DANS LES IMAGES

Un exemple concret : un investissement de 208 000 $ avec un apport de 25 % et un loyer de 1 795 $. Tout semble correct jusqu’à ce que les charges, les périodes de vacance locative et la provision pour réparations soient déduites ; on constate alors un manque à gagner de 65 $ par mois, le loyer d’équilibre étant supérieur de 89 $ au loyer réel. Je préfère vous l’annoncer dans trois jours plutôt que de vous laisser le découvrir la même chose dans deux ans.

VOUS CONSERVEZ LE FICHIER

Vous pouvez modifier chaque champ de saisie par la suite. Baissez l'offre de cinq mille, supprimez les frais de gestion puisque vous gérez vous-même le bien, augmentez le loyer d'un point : la décision évolue instantanément. Cela fonctionne également pour le prochain bien que vous visiterez.

LIMITES HONTEUSES — veuillez lire ceci avant de commander

Je ne suis ni conseiller financier, ni expert-comptable, ni agent immobilier, ni comptable. Il s'agit de calculs arithmétiques rigoureux, et non de conseils.
Je n'ai aucun avis sur le quartier, le bâtiment, le relevé topographique ou le locataire, et ces éléments sont plus déterminants que n'importe quel ratio figurant dans le dossier.
• L’imposition n’est pas modélisée. Les revenus locatifs sont imposables et les règles varient selon le pays, la structure de propriété et l’année. Veuillez soumettre votre tableau de flux de trésorerie à un expert-comptable.
J'utilise les chiffres que vous m'envoyez. Si l'estimation du loyer est optimiste, le résultat le sera aussi – je vous le dirai toutefois si je le pense.
• Un seul bien, pas un portefeuille. Les prêts garantis par des garanties croisées et les prêts sur portefeuille sont une autre question, et je vous donnerai une explication plutôt que de faire des suppositions.
• Les taux de croissance sont des estimations. Modifiez les trois taux de l'onglet « Dix ans » et constatez à quel point il suffit de peu de choses pour changer la donne.

NOTE SUR LA PROTECTION DES DONNÉES PERSONNELLES

Je ne demande jamais d'accès à la boutique. Ni mot de passe, ni invitation de gestionnaire, ni autorisation d'application, ni connexion bancaire. Vous m'envoyez des numéros et un lien ; je vous envoie deux fichiers. C'est tout.

La livraison se fait via la messagerie Etsy et la page de téléchargement. Comptez trois jours ouvrables, généralement plus rapidement.

Licence : pour votre usage personnel. La revente ou la redistribution du fichier est interdite.